入居者トラブルにはどう対応する?不動産経営の人的リスクとは

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(写真=Andrey_Popov/Shutterstock.com)

入居者は、オーナーにとって「お客さん」であり、不動産経営は、サービス業のひとつといえます。人を相手にするビジネスは、どうしてもトラブルが起こりがちです。不動産経営で起こりやすいトラブルをあらかじめ把握し、人的リスクを最小限にとどめましょう。

賃貸経営のあるあるトラブル5つ

1.家賃滞納トラブル

家賃収入は、不動産経営の命綱です。そのため、家賃滞納トラブルは空室リスクとともにもっとも避けるべきものといえるでしょう。家賃を滞納する入居者には複数パターンがあります。催促をしても一向に振り込もうとしない「開き直り型」、勝手に月々の家賃を分割払いや減額する「のらりくらり型」などさまざまです。

中には、家賃滞納で連帯保証人に催促をしたら、「賃貸契約時の保証人を偽造していた」という悪質なケースもあるのです。こうした人に及び腰で対処していると、どんどんツケがたまり、家主の負担が増えてきます。

2.事件・事故

殺人や自殺、孤独死などで入居者が死亡したり、事故が起きたりすると、物件の価値は一気に毀損(きそん)してしまいます。宅建業法47条1号では、「入居希望者が最終的に入居するかどうかを決めるうえで重要な事項をあらかじめ告知しなければならない」と定めています。

これは、雨漏りなどの物理的な瑕疵(かし)に加え、自殺者が出たなどの心理的なものも含まれます。自殺の場合は、次の入居者のみに告知するのが通例ですが、こうした「事故物件」を検索できるサイトもあり、入居前に詳しくチェックする人もいるようです。

3.入居者同士のトラブル

入居者同士のトラブルでよくあるのは、ペットの飼育に関するものや騒音などです。ペットの飼育可にすると入居率に影響してくるものですが、プラスの面ばかり見ずにマイナス面もあわせて両方からを検討する必要があるでしょう。

ご近所トラブルが深刻化すると、事件・事故につながりかねないので、近隣に迷惑をかけているような場合は早めに手を打つことが大切です。ただ、手順を間違えてしまうと余計に問題が拡大する可能性もあります。トラブルを起こしやすい人は社会常識が通じないことも多いため、慎重に対処することが重要です。

4.建物の毀損(きそん)トラブル

賃貸経営をしていると、建物の水漏れや設備機器の毀損(きそん)などのトラブル発生もあるでしょう。災害など、「やむにやまれぬものなのか」「人的なトラブルなのか」を見極める必要があります。

5.近隣とのトラブル
1棟オーナーの場合、物件内だけでなく近隣とのトラブルも考えられます。ゴミ捨てのマナーや騒音、違法駐車など、近隣地域の住民から苦情にならないよう入居者に伝えていく必要があるでしょう。

トラブル対応は管理会社に任せよう

こうしたトラブル対応を含めて、入居者管理をすべて自身で取り仕切るオーナーもいますが、サラリーマンオーナーの場合は、不動産管理会社に一任することが多い傾向です。管理会社は、以下のような業務を代行します。

・家賃回収や滞納者への催促
・設備機器のメンテナンス
・入居者からのクレームや問い合わせ対応

これらの業務を代行してもらう場合、管理会社に手数料を支払うことが必要です。利回りをキープしたい方にとってはコストに感じるかもしれません。しかし、真夜中に発生したトラブルや設備機器の修理立ち会いなどにいちいち足を運ぶことを考えたらどうでしょうか。不動産トラブルの経験も豊富で、問題解決に向けてスピーディーに対応してくれる管理会社に頼んだほうが、オーナー側・入居者側双方のメリットにつながるでしょう。

不動産経営は意外に手間がかかる

不動産投資で不労所得を得るためには、物件を「買って終わり」ではありません。入居者を見つけて、なるべくトラブルなく長期間にわたって住んでもらえるようにしなければならないのです。不動産経営は想像以上に手間がかかるかもしれません。トラブルを避けるためにも、誠実な対応をしてくれる管理会社を選ぶことが重要となるでしょう。

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