不動産経営の右腕になってくれる管理会社の選び方

(写真=Syda Productions/Shutterstock.com)

管理会社は、不動産経営の成功のためには欠かせない存在です。不動産投資で成功したオーナーの影には、優秀な管理会社がいることも多いものです。どのような視点で信頼できる管理会社を選べば良いのか、管理会社の選び方について解説します。

そもそも不動産管理会社はなぜ必要?

管理会社の業務は「入居者対応をすること」です。物件購入は不動産投資会社(マンション販売会社)が担当しますが、その後の入居者対応は管理会社が担当します。不動産投資会社と管理会社がグループ会社になっていることもありますが、基本的に両者は別々の存在と考えたほうが良いでしょう。

不動産経営においてなぜ管理会社が必要かというと、「不動産経営は意外に手間がかかる」からです。サラリーマンをしながら副業で不動産投資をしている方や所有物件数が多い方は、本業をこなしつつスピーディな入居者対応をするのは大変です。そのため、これを軽減するために業務を代行してくれる管理会社が必要不可欠になります。

不動産管理会社はどんな業務を代行してくれるの?

管理会社が代行してくれる業務は多岐に渡ります。代表的な業務を以下に列記します。

• 入居者募集・退去の対応
• 隣の部屋がうるさいなどのクレーム対応
• エアコンが壊れたなどのメンテナンス対応
• 家賃滞納の督促

これらの業務は必ずしも管理会社に委託する必要はありませんが、多忙な方にとって委託は必須です。サラリーマンや自営業をしている方は「エアコンが壊れた」と入居者から連絡をもらっても、すぐに工事の手配・立会いをすることは困難です。

不動産経営のトラブル対応に精通した管理会社がスピーディに対応してくれることで、入居者満足度が上がります。その結果、空室率を抑えられ安定経営につながります。

管理料が高い業者のサービスが良いとは限らない

管理料の相場は「賃料の3〜8%」といわれます。たとえば、賃料が10万円で管理料3%の設定なら月々の管理料は3,000円。年間の管理料は「月々3,000円×12ヵ月」なので36,000円です。もし、これが8%なら年間の管理料は96,000円。3%との差額は60,000円になります。

ほかのサービスであれば、「値段が高い=サービスの質が良い」ことも多いのですが、管理料においてはあてはまらないようです。管理料が安くてもサービスの質が良い会社もありますし、逆に、管理料が高くても対応が悪い会社もあります。管理料が安い理由はさまざまですが、たとえば、激戦エリアでライバルが多いため安い設定になっているなどが考えられます。

最終的に管理を任せてみないと、オーナーとの相性は判断できません。なぜなら、不動産管理は「担当者次第」という側面が強いからです。同じ管理会社でも担当者が変わった途端、入居者対応が悪くなることもあります。こういうときは遠慮せず、担当者を代えて欲しいと要望を出すべきです。

管理物件数が増えているのは大きな安心材料

さきほども述べたように「管理業は担当者次第」のため、サービスの質が良い管理会社の見極めは、なかなか難しいというのが正直なところです。もし、指標があるとしたら、「管理している物件数の増加」はひとつの目安になります。

管理物件数が増えているということは、オーナーの満足度が高い証拠。満足度が高い→リピーターになる→管理物件数が増えるという好循環となっている会社の可能性が高いでしょう。管理物件数を確認してから契約したい方は、「直近5年(あるいは3年)の物件数の推移を教えてください」とお願いしてみましょう。右肩上がりで物件数が着実に増えているというデータなら、大きな安心材料になります。

もうひとつの指標は、国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録」をしているかの確認です。管理会社には、賃料や敷金を預けることもありますが、なかには計画倒産する悪徳業者もいます。登録業者に管理を任せることで、こういった不動産投資のリスクを抑えることが可能です。

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