マンション経営の収入にはどれくらい税金がかかるの?不動産所得の計算方法

TAX
(写真= Africa Studio/Shutterstock.com)

マンション経営をしていくためには、さまざまな税金を納税しなければなりません。税金と聞いただけで強制的に徴収されるイメージが先行し、「苦手、面倒」と感じる人もいると思います。

しかし、自己申告するタイプの税金は節税の余地があるため、納税負担を軽くすることができるようになります。今回はマンション経営にかかる税金の種類や計算方法について解説していきます。

マンション経営と税金

マンション経営にはさまざまな税金が課税されますが、税金の種類によっては節税効果を上げることができます。市区町村の自治体から納税通知書が送付される税金については、残念ながら節税できる余地はありません。しかし自分で申告書を作成して納税するタイプの税金は、納税金額をコントロールすることができます。

なぜ自己申告するタイプの税金は税額をコントロールできるのかというと、「必要経費」と「控除」という仕組みがあるからです。「必要経費」と「控除」は語弊を恐れずに言えば、「税金を安くするクーポン券」であると考えることができます。使えば使うほど、税金を安くすることができるのです。

しかしこのクーポン券は、誰でも気軽に使えるわけではありません。控除には担税負担を平等にしたり納税者一人ひとりの事情を配慮したりする役割があるため、さまざまな条件をクリアした人でないと使うことができない性質があります。必要経費に関しても、帳簿記帳義務や領収書保存義務を果たす必要があります。

マンション経営に関係する税金を列挙し解説

マンション経営に関係する税金について、個々に解説していきます。

・ 所得税
所得税は確定申告によって納税額が決まるため、節税する余地があります。所得税として申告する所得の種類はいくつかありますが、不動産所得はその中の1つです。マンションの賃貸収入は不動産所得となるため、所得税として納税することになります。

マンションを売却した場合は、不動産所得ではなく譲渡所得となります。たとえばサラリーマンが5室のマンション経営をしていて、そのうち1室を売却した場合は、「給与所得」「不動産所得」「譲渡所得」の3つの所得を合算して1枚の確定申告書を作成することになります。ただし給与所得については会社で年末調整してもらうのが一般的です。

・ 住民税
住民税は所得税と連動しているため、所得税で節税できれば住民税も安くすることができます。

・ 事業税
マンション経営を個人事業として行なうことによってかかる税金です。住民税同様に、所得税の確定申告と連動しています。

・ 相続税
相続税は確定申告書を作成するタイプの税金ですが、必要経費という仕組みがなく未成年控除や障がい者控除といった控除しかないため、所得税ほど大きな節税効果を得ることはできないでしょう。しかし相続時精算課税制度や生前贈与を活用すれば、相続税を安くすることができます。

・ 贈与税
贈与税も相続税同様に確定申告書を作成するタイプの税金ですが、節税する余地はそれほど大きくありません。敷金付きのマンションを贈与すると「負担付贈与」に該当するため、収益性の高いマンションだと贈与税が大きくなってしまうことがあるため注意が必要です。

・ 固定資産税
固定資産税は市区町村から納付書が送付されるため、節税することはできません。

・ 登録免許税
登録免許税はマンションを取得したときに収入印紙として納める税金です。税率が既に設定されているため、節税する余地はありません。

・ 不動産取得税
不動産取得税は、マンションを購入するときにかかる税金です。自治体によって税額が計算されるため、節税する余地はありません。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算方法は、「総収入金額-必要経費」で求めることができます。必要経費には、固定資産税や修繕費、減価償却費を含めることができます。

上記で計算した不動産所得に対して所得控除を差し引くことによって、所得税を計算するための課税金額を小さくすることができます。所得控除には、医療費控除や生命保険料控除、ふるさと納税などによる寄附金控除などがあります。

マンション経営の税金は節税できる

マンション経営の税金にはさまざまな種類があり、節税につながるものとそうでないものがあります。自分で申告書を作成するタイプの税金は確かに手間がかかりますが、控除を活用すれば節税できる余地を生み出すことができます。ぜひ参考にしてみてください。

>> ビギナーサラリーマン・OLのためのマンション投資について詳しく知る

【オススメ記事】
40代から考える退職金を活用した資産運用
2020年東京五輪に向けた不動産投資の戦略とは
マンション経営やアパート経営の始め方を解説!
ワンルーム投資の失敗から学ぶ成功への3つのポイント
どうやって始めるの? 不動産投資の買い方解説!