マンション経営で失敗する3つの原因とは?

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(写真=PIXTA)

サラリーマンでもできるマンション経営。成功事例の書籍が出回り、苦労せずに毎月収入が得られるイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、知識不足のまま安易に飛びつくと、多額の借金を背負うなどのリスクがあります。まずはマンション経営で失敗しないための基本をチェックしていきましょう。

マンション経営で失敗する人

一番危ないのが、不動産会社の営業マンを簡単に信用し、営業マンの提案を断れない人です。将来にわたって利益が出るようマンション経営者のことを考えてケアしてくれる良い営業マンもいますが、販売ノルマ最優先でマンション販売後のことをケアしない営業マンもいます。

また、マンション経営についての知識が不足したまま、一人で進めるのは危険です。その場合、予想外の収益悪化に遭遇するリスクが高くなります。

マンション経営で失敗する落とし穴

マンション経営には、始める時には気づかないたくさんの落とし穴があります。次にそれらの一部を紹介しましょう。

新築マンションは入居者が決まりやすく、賃料も高くできるなど、購入するメリットが多くあります。しかし、仮に経営がうまくいかなかった場合、マンションを売るときには注意が必要です。なぜなら通常、築浅物件であっても新築分譲時の70%程度でしか売れないからです。マンション経営を止めるために物件を売却しても、多額の借金を背負うこともあります。

特定の入居者層への依存も落とし穴になりえます。会社(工場)や大学の近くの物件の場合、安定して入居者が期待できますが、その会社(工場)や大学の移転により多くの退去者が出て、空室が埋まらないケースもあるからです。

マンション経営で失敗した事例

一例として、新築マンションで経営をスタートしたケースを挙げてみましょう。最初は順調でしたが、入居者と2年毎に更新する契約になっており、2年後の更新のタイミングで複数の入居者が退去しました。新たな入居者の募集をかけたところ、すでに中古物件扱いになるため、家賃が1万円も下がってしまったのです。家賃下落をシミュレーションしていなかったため、その後の利益率が予想を下回ってしまいました。

ここでは新築マンションの例をあげましたが、新築マンションがマンション経営に適さないわけではありません。新築マンションにしろ、中古マンションにしろ、経営するにあたりそれぞれ注意すべきポイントがあります。

マンション経営で失敗しないための3つのコツ

これまで紹介した落とし穴や失敗事例は一部であり、マンション経営には多くの注意すべき点があります。失敗しないためには次の3つのことに気を付けましょう。

1. 知識と情報
ほとんど知識がない状態から、営業マンを信用してマンション経営をスタートするのは無謀です。本で勉強しても、落とし穴に気づかないかもしれません。経験を積むまでは、マンション経営に知識や経験を持つ方の意見を聞くなどして、落とし穴に注意して進めるべきです。

2. 余裕のある資金繰り
どんなに慎重に経営を進めていても、予想外のことが発生するケースがあります。突発的な修繕、近隣環境の変化による入居率や家賃の変動など、さまざまな例が考えられます。予想外の変化によって収益が悪化し、経営が厳しくなることもあるます。資金繰りに余裕があれば、予想外の収益悪化にも対処しやすくなるでしょう。

3. 長期的な収支シミュレーション
マンション経営を始める前の収支シミュレーションでは、長期的なポイントが抜けていることがあります。経年による家賃の低下や管理費・修繕積立金の値上げ、経年劣化による修繕費などです。知識のある人の意見を取り入れ、なるべく抜けのない長期的なシミュレーションを行うことが必要です。

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