【マンション経営コラム|第12回】マンション経営を成功させるための空室対策5つのポイント

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(写真=PIXTA)

マンションを経営していくうえでは、「空室」というリスクが存在します。入居者がいなければ、当然家賃収入はありません。しかしオーナー側は、収入がない月でもローン返済や管理費などの諸費用を支払わなければいけないのです。

毎月安定した収入を得るためには、空室を出さないこと、つまり入居者をできる限り絶やさないことがポイントになります。

空室の原因をしっかり把握して、利益が出るマンション経営を目指していきましょう。

不動産会社としっかり連携をとる

マンション経営には、不動産会社との連携が必要になります。契約はもちろんのこと、共益費の管理、入退居時のやりとり等を代行してくれる管理会社でもあるからです。しかし不動産会社に任せっ放しにしていると、突然空室が出てしまったり、なかなか入居者が決まらなかったりすることもあるので注意が必要です。

どうすれば空室を埋めることができるか、管理会社とオーナーが一緒に解決していくことが重要になります。連携が取りづらい場合は、管理会社を替えることも視野に入れてみましょう。

好立地の物件でも空室はあり得る

好立地の物件でも、なかなか入居者が決まらないことがあります。学校区が近い賃貸マンションは、一見ファミリー向けで安定しているように見えますが、転勤が多い家族であれば賃貸の自動更新前に転居していくこともあります。また独身向けのマンション経営は、回転率は悪くないものの、転職などで退去されやすい面もあります。

春前(2月から4月初旬)の転勤や入学時期にうまく重なれば即入居の期待もできますが、移動が落ち着いている時期に空室になれば、長期にわたって入居者を募集しなければならないこともあるでしょう。

空室を出さない5つのポイントとは

1. 物件の清潔感を前面に出す
退去後、入居者が決まらないうちから、清掃を依頼すればコストがかかってしまいます。しかし、このコストは必要経費として捉えておいた方が良いでしょう。埃や虫の死骸が落ちている物件を見ても、誰も住みたいと思わないからです。空室を埋めたいのであれば、清潔感は外してはいけないポイントとなります。

2. 築年数が経っている物件はリノベーションをする
古い物件にもファンはいます。いわゆる古民家仕様と呼ばれるものです。例えばエアコンなどの快適さを保つアイテムは備え付けにして、センスの良い照明や琉球畳にリノベーションするだけでも、他の物件との差別化につながります。ここに住みたいと思ってもらえる空間を、オーナー自身が作ることも大切なのです。

3. 退去が決まったらすぐに広告を出す
退去の報告を受けたらすぐに不動産会社と連携して、賃貸情報を公開しましょう。退去後の清掃が終わり次第、内覧できるように段取りをしておくと良いでしょう。空室の期間を最低限に抑えるには、より沢山の入居希望者に内覧をしてもらう必要があります。しかし、申し込みがあっても安心はできません。何らかの理由で、保証機関の審査に通らない方もいるからです。申し込みから入居までの期間も、空室として念頭に置いておくことが大切です。

4. 入居者の要望に誠実な対応をする
無駄な退去を防ぐことも、空室対策として必要です。マンション経営者はいわゆる「大家さん」として、入居者から水漏れや雨漏りなどの工事の依頼がくることも少なくありません。必ずしも全ての依頼に大家が対応する必要はありませんが、この時の対応で入居者の大家に対する印象は大きく変わるでしょう。一方で、委託している会社の対応が悪いという理由で、退去されることもあります。入居者からの要望は、不動産会社から必ず報告してもらうようにしましょう。直接やり取りはできなくても、入居者=お客様、として誠実な対応を心がけることが重要なのです。

5. 賃料の値下げを見越した家賃設定を行う
入居者が長期にわたって見つからない場合、最終的に賃料の値下げをせざるを得ません。オーナー側としては、長期で赤字を続けたくはないからです。利益が出る経営を継続するには、最初の家賃設定が重要になります。最終的に値下げをする場合は、今後の経営を考えて、下げすぎないことがポイントです。可能であれば、賃料を下げずにリフォームするなど、個性的な部屋に改装するのもおすすめです。

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