ゼロからの不動産投資!やっぱり新築区分マンションがベスト?

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(写真=Takashi Images/Shutterstock.com)

不動産投資の対象になる収益物件は、新築・中古の区分所有マンション、一戸建て、一棟マンション、オフィス、店舗などさまざまです。なかでも、初心者におすすめなのは新築の区分マンションだと言われています。

今回は、なぜ新築のマンションがおすすめなのか、その理由について詳しく見ていきましょう。

新築マンションは融資面で有利

新築マンションが初心者向けだと言われるのは、主に融資面でのメリットによるものです。

不動産投資家の多くは、金融機関から融資を引き出して物件を購入します。初心者の場合、新築物件の販売価格だけを見て、二の足を踏んでしまうかもしれません。しかし、多くの場合、購入資金のうち自己資金はほんのわずかです。フルローンの場合はすべて借り入れでまかなうので、手元資金なしとなります。

このように、不動産投資を始めるにあたり、手元資金が多いか少ないかについてはあまり関係がないのです。

投資用物件に融資する場合、金融機関は借り手の属性(職業、年齢、家族構成、借り入れ履歴など……)に加え、資金計画と担保となる物件の収益性をチェックします。立地や建物の手入れ具合などを加味し、「人を集められる物件かどうか」を判断するのです。不動産融資は数十年単位での借り入れになりますから、長期的に収益を生む物件かどうか、長い目で見ていかなくてはなりません。

こうした「物件自体の収益性」という点で見た場合、中古物件は、購入価格自体は安いのですが金融機関からの評価が低くなりがちで、融資を受けにくい傾向があります。そのため、不動産投資の実績が少ない初心者は、物件自体の評価が高い新築マンションがおすすめだといわれるのです。

区分所有と一棟所有の違いって?

マンション投資には、区分所有と一棟所有があります。区分所有とは、マンションの居住部分一戸を所有することで、一棟所有とは、マンション全体をひとりのオーナーが所有することです。

維持費や修繕費などの面を考えると、一棟所有のほうがコストパフォーマンスは良いものの、マンション一棟を購入するには多額の資金が必要です。不動産投資のセオリーに従って、購入費用を金融機関からの融資でまかなうにしても、年収などの属性が低く、不動産投資の実績もない初心者にポンと大金を出してくれる金融機関はそう多くはありません。

そのため、初心者には購入価格が低く融資が受けやすい「新築」×「区分所有」の組み合わせが向いているとされているのです。

物件の評価を客観的に見据える目が必要

このように、不動産投資をするなら、どのような物件を購入するかという戦略がとても大事です。自宅を購入するのであれば、物件の価格や、勤務地や周辺交通機関、実家との距離といった立地条件、建物の広さや間取りなどを重視し、自分の好みや生活スタイルに合った物件なら問題ないでしょう。

一方、投資用の物件は、買っておしまいではありません。収益を生むためには、金融機関や居住者といった第三者に向けたアピールが大切です。自らの好みよりも、賃貸市場や金融機関の融資審査で高い評価を得られる物件かどうかを客観的に見据える目が必要になってくるでしょう。

まずは区分所有からのスタート

もちろん、区分所有からのスタートでも、所有戸数を増やして金融機関からの借り入れ・返済実績を積んでいけば、多額の融資を引き出して一棟マンションへの投資も行えるようになる可能性があります。また、物件の評価が低くなりがちな中古物件でも、不動産投資の実績があれば、金融機関からうまく融資を引いたり手元資金を活用したりして、利回りの良い投資を実現することもできるでしょう。

不動産投資の経験を積み、ある程度のレベルに達したら、新築区分マンション以外の投資にもチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

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