地方都市で不動産を買うのはあり?なし?

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(写真=anju901/Shutterstock.com)

東京都内の不動産が上昇する中、地方で掘り出し物の物件を探している方もいるかもしれません。不動産投資は、立地で勝敗が決まるといっても過言ではありません。今回は、「地方都市で不動産を買うのはあり?なし?」という疑問についてお答えします。

地方は人口の流動性が低い

地方の物件で注意しておきたいのは、きちんと需要の見込めるエリアに建てられている物件かどうかです。近年は地方の高齢化や過疎化が進んでいるといわれています。しかし、地方都市でも中心となる駅の近くであったり、大学や大手企業の工場が近隣にあったりすると賃貸需要が見込めるのです。そのため、都会のようにワンルームのコンパクトマンションが建ち並んでいるエリアもあります。

このようなエリアで掘り出し物件に出会うことができれば、都会よりも効率のよい投資ができる可能性は高まります。ただ、地方都市は入居者の流動性が低いのがネックです。大学や大手企業の工場が近隣にあるといっても、その施設が他の地域に移転したり、閉鎖されたりしてしまえば、そこで入居者の供給が絶たれてしまいます。そのため、長期的にみると都会よりも人口が増えにくいのです。また、人口が減少すれば家賃相場も下がってしまうでしょう。

利回りだけの判断は要注意!

地方物件は、都心よりも物件の購入金額を低く抑えられるので、利回りが高くなりがちです。しかし、販売ノルマを最優先してマンションを販売する営業マンもいます。地方物件の中には、地主が相続税対策のために地元の金融機関や不動産業者からすすめられて、やみくもに賃貸物件を建てたというケースも考えられるのです。

そのため、きちんとした需要があるかどうかを見極められていない可能性も否めません。また、こういう物件の中にはオーナーも不動産経営に不慣れなため、物件のメンテナンスが不十分で入居者が少ないこともあります。物件価格がお買い得であっても、入手したとたんに高額な修繕費が発生するというリスクも把握しておきましょう。

利回りが高いということは、それだけリスクが高いということを意味します。表面利回りだけみて飛びつくことはせず、メンテナンス費用や空室分のカバーまでふくめた実質利回りで判断することが重要です。したがって、地方都市での投資を検討する場合は、まったく土地勘のない場所ではなく地方都市であっても、ある程度地域とコネクションのあるエリアを選ぶことをおすすめします。

都心物件の安定性は魅力

投資格言で、「卵はひとつのカゴに盛るな」という言葉があります。日本は災害リスクが高いため、ひとつのエリアにまとめて投資するよりも分散してリスクを軽減することも大切です。そうした意味合いでは、地方への投資も検討価値があるといえるでしょう。しかし、長い目でみると、やはり都心の物件の安定性は捨てがたいものです。

少子高齢化が進む中でも、都市部への人口流入は継続しています。また、ワンルームマンションの入居者ターゲットとなる単身者世帯も増加傾向です。総務省の統計によると、東京都の単身世帯は2010年時点で292.2万世帯ですが、2025年には320万世帯超まで増加するとみられています。その後、2035年くらいまでは緩やかに増加していく見通しです。

若年人口は減少しているものの、今後は「おひとりさま」となった高齢者が生活の利便性を求めて都会に移り住むケースも増えてくるでしょう。都心物件は安定性があり、流動性も高いため、万が一売却ということになった場合でも換金性が高いのも魅力です。

長期的シミュレーションが大切

地方や都会のどちらで投資するにせよ、不動産投資を成功させるには長期的な視点でのシミュレーションが大切です。経年による家賃の低下や設備の劣化、修繕費の増大などに加えて、災害リスクや人口流出リスクなど、エリアに対するリスクも長期的にみていく必要があります。地方物件にも都心物件にもメリット・デメリットはあります。しかし、人口動態や流動性、将来的な資産価値などを考えると、投資初心者は手堅い都心物件からチャレンジしたほうがリスクは低いといえるでしょう。

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