年収400万円で大家デビュー?!不動産投資の融資攻略法

house
(写真=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)

「不動産投資なんて富裕層のもの」というイメージはありませんか?実はそんなことはありません。年収400万円台の若手サラリーマンでも不動産投資をしているのです。今回は、不動産投資を成功させるための融資攻略法をお伝えします。

金融機関はどうやって融資の判断をするの?

マンションやアパート、一戸建てなどの現物不動産を購入するには、数千万円かかるのが普通です。「年収400万円台では、とてもそんな貯蓄はない」と諦めてしまっていませんか。世の中の不動産投資家で、不動産をキャッシュで買う人は多くありません。多くの人は、金融機関でローンを組んで購入します。

ローンを組むときに重要となるのは、金融機関の審査にパスできるかどうかということ。金融機関は、借り手の属性(年齢、職業、年収、家族構成など……)をチェックし、貸したお金が確実に回収できそうかどうかを判断します。

個人の住宅ローンの場合、借り手の属性に対する比重が大きくなり、個人の返済能力によって融資額の上限が決まります。しかし、投資物件向けのアパートローンの場合、オーナー個人の属性に加えて、担保となる物件の収益性が大きく左右します。そのため、立地や条件の良い物件の場合、オーナーの年収が多少低くても、融資が出やすくなるのです。

もちろん、オーナーの属性が良いほど借りやすくなると言えるでしょう。したがって、公務員や大手企業にお勤めの人は、安定感があると見なされ、融資が受けやすくなると考えられます。

融資を申し込む金融機関を検討しよう

融資を申し込む金融機関は、大きく分けて「政府系の金融機関」「地元の金融機関(信用金庫や地銀など)」「メガバンク」の3つがあります。初心者がまずアプローチするのにおすすめなのは、政府系の金融機関の日本政策金融公庫です。日本政策金融公庫は、日本政府が100%出資している政府系金融機関で、他の金融機関とは成り立ちが異なるため、いくつかの特徴があります。

1. 2,000万円まで無担保融資枠がある
2. 不動産投資への融資限度額は4,800万円
3. 全て固定金利(2%前後)
4. 融資期間は最大で20年
5. 属性が低くても融資可能
6. 35歳以下の若者、女性、55歳以上の高齢者などは優遇される

こうした条件から、年収が低く不動産投資の実績が少ない初心者は、日本政策金融公庫での融資を中心に戦略を練ります。ほぼ全国に支店があるので、どんなエリアでの不動産投資でも対応できるでしょう。

次におすすめしたいのが、不動産投資を検討しているエリアで営業している信金や地銀など、地元密着の金融機関です。年収が低くても、地元の金融機関から融資を受けて不動産投資できる可能性はあるので、あきらめずに自ら足を運んでみましょう。ただ、地元の金融機関は遠隔地の物件には投資しない可能性もあります。借り手の事情や条件によっては融資が下りることもありますが、基本的には物件のエリア内の金融機関に融資を申し込みましょう。

最後に、「メガバンク」とは、主に「みずほ銀行」「三井住友銀行」「三菱東京UFJ銀行」「りそな銀行」の4行を指します。全国展開しているので、どなたでも馴染みがあるかもしれません。こうしたメガバンクは全国規模での融資が可能ですが、年収400万円台の不動産投資ビギナーには少々ハードルが高い存在です。不動産投資に慣れて、事業規模が大きくなればメガバンクからの借り入れも不可能ではなくなりますので、それまでしばらくは距離を置いておきましょう。

他人の資本で投資ができるのが不動産投資

不動産投資は、少ない手元資金で金融機関からより多くの融資を引き出すという「レバレッジ」を生かすのがポイントとなります。株やFXなど他の投資商品の場合、銀行から融資を受けることはほぼ不可能なので、「他人の資本で投資ができる」というのは、不動産投資ならではの醍醐味です。不動産投資の強みを生かすべく、金融機関からの融資攻略法をマスターしましょう。

>> ビギナーサラリーマン・OLのためのマンション投資について詳しく知る

【オススメ記事】
40代から考える退職金を活用した資産運用
2020年東京五輪に向けた不動産投資の戦略とは
マンション経営やアパート経営の始め方を解説!
ワンルーム投資の失敗から学ぶ成功への3つのポイント
どうやって始めるの? 不動産投資の買い方解説!