不動産投資のローン金利。同じ金融機関でも利率が違う理由とは?

(写真=Asier Romero/Shutterstock.com)

マイホームのローン金利は誰が借りてもあまり差がありません(同一の金融機関・サービスメニューの場合)。しかし、不動産投資のローン金利は借りる人や物件の属性によって利率が大きく変わってきます。ここでは、「なぜ利率が変わってくるのか」「実際の利率はどれくらいか」「低利率にするにはどうしたらいいか」などについて解説します。

不動産投資は人によって利率が大きく変わる

不動産投資とマイホームでは、同じ住宅への融資でも「金利の考え方」が根本から異なります。マイホームローンの場合、同じサービスメニューなら、借りる人が変わっても利率の差はあまりありません。たとえば、あるメガバンクで金利1.5%のサービスメニューであった場合、Aさんが借りてもBさんが借りても利率は同じです。

また、フラット35で融資を受ける場合も、 細かい条件によってわずかな差はあるものの、2018年1月時点で90%超の融資の利率は1.8~2.430%の範囲におさまります。金利が高い人と低い人の差はわずか約0.6%です。

一方、不動産投資の融資の場合は状況が一変します。たとえば、AさんとBさんが同一の条件で同じ金融機関に融資の申込みをしても「利率が大きく変わるのが当たり前」なのです。極端な話、AさんとBさんの金利の差が倍ということもありえます。

不動産投資の金利の相場は約2~4%台

金利が異なる理由は、マイホームが「実需への融資」なのに対して、不動産投資は「ビジネスに対する融資」だからです。マイホームへの融資は、生活のベースとなる住宅購入が目的になります。「金持ちは低金利で家を買う」「庶民は高金利で家を買う」という状況だったら社会的なコンセンサスを得るのは難しいでしょう。そのため、ある程度の年収と信用力さえあれば公平な金利設定になっています。

しかし、不動産投資への融資はビジネスが目的です。たとえば、設立以来、黒字経営を続けている会社への融資と、創業したばかりの会社への融資は当然、利率が変わってきます。なぜなら、返済リスクが大きく変わってくるからです。

同様に不動産投資の世界でも、経営実績と資産が豊富な投資家は低金利で融資を受けられ、経験も資産も少ない不動産投資ビギナーは高金利になる傾向があります。具体的に、利率が高い人と低い人ではどのくらいの差があるのでしょうか?不動産投資の融資の利率に絶対的な目安はありませんが、 一般的には「約1~4%台の間」といわれます。

資産が少ない人が有利な利率を引き出すには?

金利を決める鍵となるのは、「その人が資産をどれくらい持っているか」です。資産とは、「現金の貯蓄額」「マイホーム(残高・資産価値)」「他の投資物件(残債がないものor少ないもの)」「その他の金融商品」などが対象になります。

資産をあまり持っていない方が、少しでも低利率で融資を受けるには、「複数の金融機関を比較検討する」ことが大切になります。どの金融機関に相談しても、一般的に資産が少ない方は高金利になる傾向です。しかし、一方で、金融機関によって融資条件が大きく変わる可能性があることもあります。

2002年の銀行法改正以前は、日本の金融機関は護送船団方式で横並びといわれていた時代があります。ただ、不動産投資の金利においては金融機関ごとに大きく変わっていくのです。そのため、「他の金融機関に相談しても同じだ」と先入観を持たずにしっかりと金融機関の金利を比較検討するのも一案といえるでしょう。

もし、比較するのであれば、メガバンクだけでなく営業形態が異なる金融機関を探してみることも大切です。たとえば、地方銀行や信用金庫、ネットバンク、クレジット系など違うジャンルの金融機関を比べたほうが良いでしょう。ライバル関係にあるメガバンクばかりを比較しても金利に差が出ない可能性があります。

しかし、ジャンルが違うと「融資の考え方が異なる=利率が変わる」ケースも考えられます。不動産投資において金利は生命線です。調達コストである利率が低くなれば、収益にも大きく影響が出てきます。そのため、少しでも可能性がある場合は、あらゆる努力をしたほうが賢明といえるでしょう。

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