オーナーチェンジ物件、その魅力と落とし穴とは?

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(写真=thodonal88/Shutterstock.com)

不動産投資には、マンションやアパートの区分所有、1棟所有、テナントなど、さまざまな方法があります。なかでもオーナーチェンジ物件は、すでに賃借人もいて収支も見えているため、不動産投資の初心者にとって始めやすい手法だと言えます。

ただ、新築物件は室内を見て検討できますが、オーナーチェンジ物件は室内を見ることができないため、目に見えにくいリスクなどもあります。オーナーチェンジ物件には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

オーナーチェンジ物件のメリット、デメリット

オーナーチェンジとは、賃借人がいる物件のオーナーが変わることをいいます。空室の区分所有物件や、1棟でも全室空室の場合はオーナーチェンジ物件とは言いません。1棟の場合は1室でも賃借人がいれば、空室が多くてもオーナーチェンジといいます。

オーナーチェンジ物件のメリットは、賃借人がすでにいることです。不動産投資の収支の元となるのは家賃です。賃借人がいるということは、新たに賃借人を募集する手間もなく、引き継いだ時点から家賃収入も引き継がれるので、収支的に有利な投資と言えます。購入者にとって、すでに収支がシミュレーションではなく目に見える形で運用できているということは、とても大きなメリットになります。また、入居者がいるため使用用途が賃貸に限られるという理由で売買価格が安くなるので、キャッシュフローの面から見ても大きなメリットがあります。

ただし、新築物件の取引にはないリスクが介在しているのも事実です。新築物件との大きな違いは、オーナーチェンジ物件は室内を見ることができないことです。室内が見られないということは、室内の設備の状態を確認できないということに加え、住んでいる人の素性がわからないということも言えます。中古物件であれば設備を変える時期かもしれませんし、即退去された場合は内装の張替えや次の入居者募集に費用がかかりますので、想定外の出費を余儀なくされるかもしれません。

オーナーチェンジ物件の購入の際の手続き

新築物件の場合は売買契約時に管理会社もほぼ決まっています。そのため手数料なども決められており、管理契約も事務的に進んでいきます。しかし、オーナーチェンジ物件の購入の場合、多少事情が違ってきます。

すでに管理会社が家賃の集金代行をしていますので、そのままその管理会社で継続するかどうかを検討する必要があります。契約上すぐに変更できないこともありますが、知り合いの不動産会社があれば、のちの検討材料になるでしょう。また、サブリース契約をしている場合もその条件でいくのかなど、管理会社との交渉が必要になることもあります。

オーナーチェンジの際に気をつけること

オーナーチェンジは室内を見られませんが、1棟であれば外観や空室の部屋を見ることができるので、おおよその修繕費用や内装の状態の見当をつけることができます。ただ、区分所有の場合は1室が対象なので、他の物件を見ることはできません。その場合は、書類で確認することがリスクの軽減につながります。間取りをはじめとして、建物概要、設備の概要、家賃を証明できるもの、賃借人名簿や賃貸借契約書などです。

また、仲介業者や売主が信頼できる業者なのかどうかも調べた方が良いでしょう。聞いている収支が事実かどうかを判断するために、他の部屋の家賃や近隣の家賃相場を調べる、賃借人名簿を見て不自然な点がないかなどです。

不動産投資の初期段階のステージでは、キャッシュフローをできるかぎりよくすることが大切なので、特に家賃設定は注意して検討すべきでしょう。

オーナーチェンジ物件の購入は、不動産投資が初めての人にとっては収入がすぐに発生するわかりやすい投資です。家賃設定や設備の状態、売主などに注意し、よく検討しましょう。

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