【マンション経営コラム|第9回】不動産投資物件の価格ってどう決まるの? 今後の価格動向に注目

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(写真=pickingpok/Shutterstock.com)

不動産投資を行う上での投資物件選びにおいて、物件価格の比較は必要不可欠です。ですが、物件価格も変動がありますので、長期間で利益率の高い物件を探すことが重要なポイントとなります。

不動産投資物件の価格の決まり方

不動産投資で高額な費用負担となる物件購入において、高利回り、物件価格が手頃、入居率が高い物件を見つけ出すことは、とても難易度が高いでしょう。

投資物件の価格は、一般的な住宅などの購入とは違い、土地や建物などの価値だけで決められるものではありません。重視されるのは収益性であり、家賃収入だけでなく空室リスク、経費などを考え、トータルで利回りを計算する必要があります。

そのため、場合によっては不動産の価値が高くても、利回りの悪さから販売価格が安くなっている投資物件もあります。オーナーとして購入する以上、利回りに影響を与える条件の有無やその度合を確認しましょう。

不動産投資物件価格の最新動向に注目

ここ数年間の不動産投資物件の価格を見ると、急激なものではありませんが、全体的に上昇傾向が続いています。外国人投資家による購入、富裕層の相続税対策、個人の資産運用などで不動産投資の割合の上昇が、不動産価格の上昇を支えています。とはいえ、緩やかな変動なので、利回りに大きな影響はほとんど見られません。

現在、マイナス金利政策によってローン全般の借り入れもしやすくなっているため、投資資金が少ない方でも運用開始のチャンスと考えられています。ただ、エリアによっては、土地価格が上昇したことで投資利回りが低下しているエリアもあります。今後の動向に注目しながら、収益性の高い不動産投資物件を選ぶことが大切です。

今後の不動産投資物件価格の動向の見通し

不動産投資物件の価格は、特に都内においては東京オリンピックが開催される2020年頃までは上昇、もしくは安定しているだろうと考える風潮がありました。オリンピックによって増加が見込まれる観光客や選手向けの店舗、宿泊施設など、さまざまな用途から東京都内の土地や建物が必要になるからです。

ただ、世界情勢の不安定感からオリンピックを待たずに不動産価格が下がるのではないかという見方も出ていました。ですが過去の例を参考にすると、リーマンショックの際にはたった4ヵ月で株価が半減する中で、不動産の投資物件の価格は1〜2割の価格下落に留まっていました。表面利回りで考えると、1%程度の変化です。この事例を参考にする限りは、過度に心配する必要はなさそうです。

短期間での利益を目的とするならば、2020年までに不動産投資物件を売却する方法もあります。ですが、定期収入を求めて長期的に運用するのであれば、土地価格よりむしろ地域特性や需要などに注意を払って、投資物件を検討しましょう。

不動産投資における価格交渉のコツとは

不動産投資物件の購入の際は、安く購入したいと考えるのは当然のことです。そこで重要なのが「交渉」ですが、一方的な価格交渉は売主の機嫌を損ね、狙っていた物件が買えなくなりかねません。そこで押さえておきたいのが、交渉のコツです。

まずは基本ですが、自分でも物件価格を調べることです。下調べをしていなければ、相手が提示してきた価格が適正なのか、そうでないのかの判断ができません。

次に無茶な値引きは要求しないことです。一方的に自分の要求ばかりを伝えては、売り主がたとえ譲歩してもいいと考えていたとしても、その気持を損ねてしまいかねません。事前情報として、売主が売却を急いでいるか、売主がどのような人物か、仲介業者から聞いておくことも、交渉をする上では必要なことです。売り主が売却を急いでいる場合、価格交渉で譲歩を引き出せる可能性があります。

また、人柄を聞いておくことで、打ち解けやすくなるなどのメリットもあるでしょう。実際に交渉の場では自分が信頼に足り、高く買う相手と認識してもらえるように、真摯に向き合うことが大切です。そして、支払時期を早めたり、リフォームや取り壊し費用の負担をしたりするなど、根拠のある値引きを提示すると、スムーズに交渉しやすくなります。

不動産投資を成功させるには、価格以外にも物件の価値を調べ、上手な交渉をすることが大切です。将来の動向を見通す必要もあり、情報収集や信頼できる業者探しに時間をかけ、効率の良い不動産投資を行いましょう。

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